优化公积金政策是各城市支持住房消费的重要举措之一。 近期，全国多地出台公积金贷款“转按揭”、支持“企业对企业”贷款、允许提取公积金首付等政策，加大公积金支持力度。购房者。 这些新变化对购房者的支持有多大？ 买家、卖家和银行必须避免哪些风险？ 政策实施要注意哪些问题？
新变化
中指监测数据显示，2022年以来，已有100多个城市出台二手房“转按揭”政策，部分城市支持公积金贷款“转按揭”。 记者查询发现，南京、江苏、宁波、浙江、福建漳州、安徽六安、湖北襄阳、河南驻马店等地均出台了公积金贷款“转按揭”相关政策。
所谓公积金贷款“转按揭”，是指在二手房交易过程中，对于公积金贷款抵押的房产，向金融机构提出申请后，可以直接办理房产过户。在未还清贷款、解除抵押手续的情况下办理抵押登记。
“传统模式下，卖方要还清原房贷、解除抵押、办理交易过户、买方重新建立抵押等环节。‘以抵押过户’简化了交易流程，缩短了交易时间。”交易时间，减少员工支付押金的资金压力，有利于缩短房产交易周期，满足刚需和改善的住房需求。 壳牌研究院市场分析师刘立杰说。
今年1月，陕西省咸阳市住房公积金管理中心印发《个人住房商业贷款转为住房公积金贷款实施细则》，并于2018年11月完成首笔“对公”贷款不动产登记。 2月22日，据58安居客研究院统计，深圳、青岛、长春、福州、重庆、武汉、昆明、广东东莞、河南洛阳等20多个城市启动了“商对客”。业”政策。
“商业贷款和公积金贷款的利率差异较大，开展‘商业转账’业务，将有效减轻住房公积金存款人的还贷压力，有效发挥公积金在住房保障中的作用部分城市公积金可支配规模较大，通过“转企转公”盘活存量公积金，有利于购房者减轻还贷压力。 58安居客研究院研究总监陆奇林表示。
此外，不少地方也出台了提取公积金作为购房首付的政策。 2022年以来，福州、广东中山、四川达州等20多个城市相继出台政策，允许购买商品房的职工提取住房公积金缴纳首付。 出台该政策的城市不断扩大。
中指研究院市场研究总监陈文景表示，这将减轻购房者的初期资金周转压力，有助于释放购房需求。
需要多方合作
与以往住房公积金提取存在一定局限性的情况相比，目前各市因城施策，精准施策。 除了上述变化，还有提高住房公积金贷款额度、延长还款期限、“一人买全家”等政策。
但在具体实施过程中，相关业务仍需要多方合作。 刘丽杰告诉记者，比如公积金的“存转转”，需要公积金中心和银行的配合。 目前，公积金“存转”主要是在同银行之间进行，即业主的住房抵押银行和购房者的贷款银行必须是同一家银行。 “支持公积金作为首付需要征得卖家同意，‘商转公’需要银行和公积金中心配合，受公积金贷款额度限制。目前。 ，大部分城市相关业务仍处于试运营阶段。” 刘丽杰说道。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪提醒，“转业转业”对降低月供成本有积极作用带押过户 公积金政策优化影响几何？，但这项政策是阶段性的，与公积金是否充足有关。 购房者应密切关注公积金的资金状况。
北京市房地产中介行业协会研究中心主任龙烨指出，虽然“业转业”优势明显，但在经营过程中仍存在亟待解决的问题。 例如，在许多推出住房贷款“对商”政策的城市，申请条件设置得更高，目前只覆盖本地首次购房或申请公积金贷款的职工家庭。时间。 此外，由于公积金贷款额度相对有限，通常低于购房者原有的商业贷款总额，因此不少“转业”后的购房者仍面临自筹资金的问题。
对于首付提取住房公积金一事，有业内人士表示，部分城市的住房公积金个人贷款利率，即住房公积金个人住房贷款余额与首付款的比例。国际收支存款余额，已经处于高位，政府仍需进一步加强监管，防范公积金流动性不足的风险。
“在这些政策中，‘转按揭’解决了二手房交易难、放贷更顺畅；‘转企转公’优化服务、降低成本；公积金首付助推住房消费公积金越来越多地支持房地产市场。 易居研究院研究总监严跃进表示，需要注意的是，用公积金作为首付，可能会让购房者加杠杆买房。
如何规避相关风险？ 广东省城市规划研究院住房政策研究中心首席研究员李玉佳表示，对于购房者来说，公积金虽然可以支付首付，但也要考虑自己未来的收入现金流是否足够支付每月付款； 收入证明、银行对账单等带押过户 公积金政策优化影响几何？，以验证买方的月供能力和可持续性。 “用公积金作为首付，意味着购房者的首付能力不足，月供压力也比较大，银行需要考虑到这个风险，必要时银行可以要求增加对于没有还款能力的人，在首付上，或者加杠杆。对于不符合条件的人，贷款审批要更加严格。” 李雨佳说道。
效果正在显现
确保房地产市场平稳发展，扎实做好“保楼、保民生、保稳”工作，是2023年房地产行业的重点任务。 北京市房地产中介行业协会秘书长赵庆祥表示，全国多地调整住房公积金政策，大力支持刚性和改善的住房需求，可以有效提振市场信心。 目前，政策效应初步显现，多地房地产市场企稳回升。 在一系列政策的支持下，2023年开年后的房地产市场呈现回暖企稳态势。
国家统计局最新数据显示，2月份，70个大中城市商品房销售价格环比上涨的城市数量继续增加。 城市同比降幅收窄。 陈文靖认为，短期内，各地区或将根据自身公积金使用实际情况继续落实政策，优化公积金相关政策的城市或将继续扩大。
随着越来越多城市出台住房公积金优化调整政策，短期内将在一定程度上激活房地产市场需求，加快地方房地产去库存进程。
“但由于目前公积金政策调整主要集中在三四线城市，这些城市的房地产市场面临着经济发展不足、人口净流出、住房供过于求等问题。更多的办法是赵庆祥建议，在具体政策上，扩大公积金存款覆盖面，优化公积金使用流程，放宽异地贷款限制；在宏观政策上，合理规划改善型住房建设，不断完善租赁市场发展，完善医疗教育服务保障，打造城市核心产业优势，从供需两方面促进房地产市场健康有序发展。
有专家表示，多地陆续出台公积金新政，有利于减轻购房者压力，提振购房情绪，持续推动房地产市场企稳向好。 （记者李芳）
