中新经纬4月1日电（薛宇飞）在多地推广二手房“以抵押过户”做法的基础上，3月30日，中国自然资源部、中国银行保险业监督管理委员会证监会印发《关于配合做好房地产业“便民便企服务”的通知》（以下简称《通知》）。业内人士认为，这一政策的实施将进一步减少二手房交易时间，降低买卖双方交易成本，促进二手房流通。
但同时，这项政策涉及不动产登记部门、银行、买卖双方，甚至公证机构等，需要多方密切配合，完善交易流程，防范交易中的风险。 律师提醒，在整个过程中，如果之前的抵押贷款未能顺利解除，购房者购买的房屋将处于“不安全”状态，无法获得“完全意义上”的所有权。 因此，购房者还应注意过程控制，将涉及的所有过程细化。
认可当地做法以降低交易成本
通知称，“抵押转让”是指根据《民法典》第406条规定，在抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。 过户登记时，无需提前归还旧贷和注销抵押登记，即可完成过户、再抵押、新贷手续，实现不动产登记与抵押贷款的有效衔接。
然而，尽管《民法典》有上述规定，二手房交易中“以抵押过户”仍存在诸多困难和风险。 例如，贷款银行往往以约定的方式明确规定“抵押期内禁止或限制转让不动产”。 在这种情况下，抵押人提出的“抵押过户”申请很难获得批准。 当事人仍需先偿还贷款，再办理过户，延长了交易时间，增加了交易成本。
北京金苏律师事务所主任王玉臣告诉中新经纬，《民法典》在2021年施行后，由于过户有一定风险，实际上并没有立即施行。 在此法的基础上发展起来的。
为达到先还贷后办理过户的目的，卖方需要借款或买方垫款，还清银行贷款，解除抵押权后，方可进行交易过户。 然后买方重新申请贷款，并完成设置抵押、批准贷款和贷款的过程。 这种处理方式给买卖双方带来了一定的资金压力，甚至需要动用高息高风险的“过桥贷款”。
易居研究院研究总监严跃进告诉中新经纬：“以一套总价100万元的房子来计算，一般购房者的贷款额度在70万元左右。平均而言，房屋出售时，贷款本金余额预计在50万元左右，按照以往的交易模式，需要筹集50万元才能实现房产过户。各地50万元的预付款成本可以省去，二手房成交明显加快。” 严跃进还认为，上述两部委发布的通知表明，过去各地开展的“带押转管”试点和案件得到认可，有推广的可能。
3月30日的通知指出，要推动实现省会城市和计划单列市，逐步向其他市县扩大； 要推动同业金融机构率先实现，逐步扩大到跨行金融机构。 率先变现房地产带押过户 公积金政策优化影响几何？，逐步拓展至工业、商业等各类房地产。 实现地域范围、金融机构、房产类型全覆盖，常态化开展“以贷转贷”服务。
自然资源部、银保监会发布的数据显示，全国15个省的100多个城市开展了“托管转让”，其中天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已全面落实。 中指研究院市场研究部主任陈文静表示，目前各地的“按揭转让”主要分为个人业务和公司业务。 大多数个人业务主要是二手房交易。 在东台、平顶山等部分地区，“按揭转让”业务延伸至工业项目、商业地产等领域，进一步简化了企业间的交易流程，有效解决了办理时间长、交易风险大的问题。 “借贷”中房地产转让托管交易存在费用高、资金负担重等问题。
多地和机构迅速跟进，推动二手房交易活跃
中新经纬注意到，上述通知发出后，已有多家地方和金融机构作出回应。
3月31日，北京市住建委等四部门发布通知。 即日起，在北京市二手房交易中，买卖双方可自愿选择使用“按揭过户”服务。 经原出借银行同意，交易无需先行结算。 对于之前的贷款，可通过“以抵押过户”模式办理房屋过户和抵押登记，新贷款银行直接向卖方和原贷款银行付款。
北京市明确，二手房交易“以按揭过户”业务需同时满足四个条件：北京市个人二手房交易； 买方必须全额购买或使用个人住房商业贷款购买房屋； 卖方未结清的贷款必须是商业贷款带押过户 公积金政策优化影响几何？，或已还清公积金贷款的组合贷款； 所交易房屋在辖区内商业银行只有一处有效抵押权。
严跃进说，与其他城市相比，北京的“以房换房”有一些创新。 例如，政策明确兼容跨行贷款，买方可以选择卖方的贷款人，也可以向其他银行申请贷款。 但买家选择“转按揭”时，不能使用公积金贷款，需要买卖双方注意。
3月31日，东莞市住建局发布通知称，自2023年4月3日起，在镇综合窗口开展存量商品房“押金过户”业务(公园)政务服务大厅。 存量商品房“以抵押过户”业务主要适用于本市行政区域内只有一处有效抵押登记，且已纳入“全市统管”范围的商品房房地产项目。 不属于“全市综合办公”不动产范围的存量商品房已经处理过历史遗留问题，能够正常办理不动产登记业务的，可参照执行。
这两天，农行、邮储纷纷响应“托管转账”政策。 中国农业银行北京市分行正式推出个人存量住房交易“转按揭”业务。 据北京分行相关负责人介绍，办理该业务不另行收取担保费和手续费。 抵押无缝衔接，过户抵押手续一次完成。 贷款发放后，原抵押银行直接解除抵押。 邮储银行北京分行提醒，“并非所有的贷款都可以‘抵押转让’，例如经营性贷款不在服务范围内。
严跃进表示，“以贷过户”政策对带动二手房交易有积极作用。 近期各地二手房交易回暖，也有部分得益于此类政策的推动。 因此，这项政策值得积极推广。
优化交易流程的行业提示和注意事项
虽然“以贷过户”政策的推广对于减少二手房交易时间和交易成本具有积极意义，但业内人士也提醒买卖双方需要注意一些风险。
王雨辰分析，抵押过户离不开买卖双方、房产登记部门和银行至少四方的密切配合和无缝对接。 必要时，还需要公证机构的配合。 对于买家来说，首先需要详细了解当地押金转账的具体政策，不同城市的具体操作政策可能有所不同。
其次，对于买方而言，虽然可以实现产权转移，但实际上是买方先借贷再替卖方还款。 而且，有可能在一定时间内，即使实现了过户，所购房屋仍处于之前抵押设定的状态，承担之前卖方债务的抵押担保责任。 整个过程中，如果之前的抵押贷款没有成功解除，购房者购买的房子将处于“不安全”状态，无法获得“完全意义上”的所有权。 因此，必须注重过程控制，把涉及的各个环节都细化。 涉及的银行或抵押权人必须沟通和执行到位，避免不必要的时间滞后。
三是注意核实拟购买的房屋是否可以抵押过户。 根据民法典的有关规定，虽然抵押人可以在抵押期间转让抵押财产，但当事人另有约定的，从其约定。 因此，即使在可以按揭转让的城市，也不是所有的房产都能变现。 设立抵押时约定不得转让的，从其约定。 因此，需要提前到不动产登记中心核实清楚，核对抵押权登记情况，看是否有约定在抵押期内不得转让抵押权。
第四，作为买家，建议对卖家做一些基本的调查和了解。 比如可以通过中国执法信息网查看卖家是否有执行记录，或者是否处于失信状态，尽量避免在交易过程中房屋被查封。 第五，作为卖家，也需要提前核实买家的个人信用信息，提前核实买家未来的贷款能力，避免后续出现贷款问题，无法及时归还房贷。
广东省住房政策研究中心首席研究员李玉佳表示，在实施“以房转贷”过程中，金融系统和房地产部门在协同配合、工作流程优化等方面仍有优化空间。 例如，在买方贷款无法落实的情况下，进行过户登记，损害买卖双方的利益； 银行可能会担心贷款业务（买家向其他银行借款）的损失，也担心买家的贷款在过户后无法落实，从而产生抵押权。 沮丧的。 这些问题的解决需要相关部门根据各自的需求制定完整的交易流程。
自然资源部、银保监会通知强调，各地要因地制宜确定适宜的办理模式，并在实践中不断丰富发展。 鼓励各地积极推行预告登记，通过预告登记制度，防止“一房两卖”，防范抵押权空置等风险，维护各方合法权益，确保资金安全。 （更多报道线索，请联系本文作者薛宇飞：）（中新经纬APP）
