据中国房地产报报道，海口或将放宽“限购令”的传言一时间掀起波澜，再次引发人们对海南楼市的关注。 4月28日，海口市市长季文林回应传闻称，海口市将坚定不移落实国务院关于房地产限购的政策。
海南的限购政策仅限于海口市区和三亚主城区，实施刚好两个月。 这段时间，海南楼市格局发生了翻天覆地的变化，人们对海南的短期预期也发生了变化。
近日，记者走访了三亚、海口、陵水、琼海等地的楼市。 事实上，除了限购政策的影响，价格本身对楼市的变化也起到了不可忽视的调节作用。 一些近两年价格飙升的项目，无论是否在限购范围内，今年都面临卖不出去的冷清局面。
变相政策微调
海口市住房和城乡建设局市场管理处处长戴凯全澄清“停限购”传言，称“限价不限购”的说法要分开理解，“限价”主要是指海口市公布的房价调控目标。 ，将海口房价控制在一定范围内； “不限购”是指海口可对产权酒店等旅游地产实行差异化管理，不将其纳入限购范围。
记者了解到，类似的论调在海口的业内已经热议了近一个月。 一位不愿透露姓名的开发商透露，海口部分开发商曾与媒体进行座谈，讨论政府放宽限购措施的可能性。 当时还有一种说法是，由于国际旅游岛的特殊性，不再对“男60岁以上，女55岁以上”限购。
据称，房地产界人士将统一意见，提交政府相关部门。 政府是否对此作出回应三亚楼市火得突然，记者未获证实。
开发商之所以联名提出放宽限购，是因为成交量锐减。 据统计，3月份，海口商品房销售套数仅为302套，同比下降90%。 进入4月份，房地产市场成交量进一步萎缩。 前两周三亚楼市火得突然，基本上只有20笔左右的交易。
“这比 2008 年最严重的金融危机还要糟糕。” 海南福鑫房地产开发有限公司副总经理罗风艳告诉记者，限购后，海口部分项目甚至出现零成交。
海口业内人士告诉记者，如果限购政策不变，不做任何调整，预计全年海口商品房销售面积将下降一半以上。
事实上，政策在执行过程中已经出现了一些潜移默化的调整。 “目前正在报建和准备报建的项目正在调整计划，增加产权酒店、酒店式公寓和商业的比重。” 上述不愿透露姓名的开发商告诉记者，此类产品可以免于限购。 而且，这样的做法也得到了政府的支持。 “建设国际旅游岛，提出要提高旅游产业和商业配套的比重，政府也鼓励这样做，重新申报的方案一般都能获批。”
价格过高导致成交量锐减
三亚的情况与海口非常相似。 从数据上看，3月份三亚楼市供应较2月份减少74%，成交量也缩水52.9%。 但价格方面，依旧稳定在高位，成交均价维持在2万元/平方米以上。
与之相对应的是，海南其他非限市县也迎来了近两个月的成交高峰。 据统计，琼海、文昌、澄迈、五指山等地3月份销量环比增幅均超过300%。
“一方面没有限购，另一方面价格也比较低。” 周海平告诉记者，最近成交的基本都是一些低价项目，单价区间在4000-7000元/平方米。
在交易量快速增长的同时，这些地区的市场价格也在同步上涨，而且涨幅非常明显。 但随着价格上涨，市场信心不足，进入4月后，成交量也开始下滑。 4月初至17日，琼海零供应、零成交。 文昌、澄迈等地成交量也大幅萎缩。
“这也说明价格机制发挥了更大的作用。” 北京大学公共经济研究中心房地产专家、研究员韩士彤表示，“即使不限购，海口和三亚的楼市还能撑多久？目前的高房价本身就挡住了“很多投资者。地方政府不能把楼市低迷归咎于‘限购令’本身。”
韩世同的观点也得到了海南业内人士的认可。 “主要是房价太高了。2009年和2010年海南的房价涨得很快，但实际上到2010年中期我们就感觉到涨势乏力了。” 海南一位开发商认为，目前海南房价已经透支了未来两年的增长空间。 他告诉记者，2009年海南楼市火爆，一些企业将2009年的业绩计算到2010年，使得销售数据看起来好于2010年。实际上，2010年下半年以来，东部城市的销售量海南大幅下滑。
营销“子弹”不可持续
在成交量急剧萎缩的情况下，去年的“涨价先锋”开始越发尴尬。 一些项目的售楼处可谓空无一人、冷清无人。
“最夸张的是三亚凤凰岛，最疯狂的一次是一平方米一天涨1000元。” 海南某中介公司负责人告诉记者，凤凰岛的单价从每平方米3万到4万涨到7万到8万。 ，后来涨至目前均价9万元/平方米。
4月中旬，记者在凤凰岛现场看到，售楼处几乎无人问津。 更有消息称，连接岛屿与岸边的观光桥一度关闭，现场施工也暂停。
“凤凰岛现在面临着一个非常尴尬的局面。” 上述代理商表示，价格上涨太快，但没有后续卖点支撑。 同时，由于缺乏销售支持，难以继续投入资金完善配套设施，创造新的概念和卖点，从而陷入恶性循环。 雪上加霜的是，极其高端的定位和高位交易的业主，令其对推出降价促销策略持谨慎态度。
该人士认为，2011年房地产调控将继续高压，海南也有免税政策，海南楼市也将有正有负。 但对于那些在行情好的时候价格暴涨的项目来说，前景依然黯淡。
