深圳二手房市场,实在太惨淡了。
上半年成交量,不足1万套,刷新15年历史新低。
更可怕的是,目前还没有好转的迹象,连隔壁东莞都在放松限购,摆明在抢深圳购买力。
乐观情况下,深圳下半年很可能会出利好政策,情况会逐渐好转。
悲观点看,假如楼市再这样惨淡,以前的楼市规律,要被彻底改写。
然而,再冷下来,会出现哪些?
最直接的是,没有交易,一切价格都没了意义。
当一个产品起初有价无市时,所有的估值体系,要被重新构建。
原本考量房子,是看价格涨得快不快?
目前评判,是看房子卖得好不好?
最后检验好房子的唯一标准是:
能不能以超过历史成交价的价钱被快速卖掉?
如果卖不掉,那价格就当作个数字而已。
现阶段的楼市,有点像是潮水褪去,你会看到这些盘都在裸泳。
有些是硬价值不够,跟着大流普涨,然后看到价格上去了,卖不掉很尴尬。
有些是价值还行,但被行业炒作虚高,后面没人接盘,不得不回调到合理位置。
更多的是看到,什么都没有,价格没涨,也不好卖,就真的成不动产只能自住。
而这个之后,能逆市抗跌,卖得还不错,甚至价格还在涨的,那就必定是好房子。
目前的房市调控,有点像是试金石,你能从中看到,谁才是真的好。
现在看来,核心地段带好学位的次新提升3-4房,更容易变成好房子。
这种的新房价格相当坚挺,业主也非常强势。
这些区域或者都没有房源,但有钱人而是抢着要买这些产品。
我们自己内部争论过,为什么要买房?
由于房产是这些成功人士储存财富的最终一站。
如果你提前买好房,就非常于在终点等他。
想想看,人家辛辛苦苦十几年,好不容易把公司做到上市,赚了一大笔钱后会干嘛?
答案显然还是去买房!
那会买那里?恐怕还是北京湾、香蜜湖、华侨城、科技园、宝中和蛇口这样的地方。
然而你了解这一点,为什么不提前布局?
这就是去年核心地段改善和住宅,会非常好的理由。
如果二手房不好卖,影响非常大的,还有新房市场。
之前新房火,主要是有价格倒挂。
但当他们看到,你对标倒挂的二手房价格在增加时,你这房子限的价格,好像就有点虚了。
新房限价,突然就没这么香了。
更致命的是,二手房成交下降,主要因素还是购买力变少了。
然而新房比二手有优势,也能吸收一些钱过来,但架不住整体大盘数据在下降。
要明白,再好的房子,即使不住人,过了限售期,也会成为二手房。
如果二手房长期不好卖,那是否意味着:
你买的房子,以后也会很难卖!
这会倒逼人们选新房,会显得非常谨慎小心。
前几天,深圳发布2022年商品住房供应计划。
而2022年,深圳打算供应6万套房子,新开工7万套。
而每年上半年,深圳新房只卖了16126套。
如果再按这个趋势,疲软的购买力,遇上天量的供应潮,会出现哪些?
这些新盘,会特别格外难卖。
少个别新盘,可能去化会非常不错。
90%以上新盘,都会面临去库存难,卖不掉的压力。
部分远郊低价新盘,还会遭到被深圳临深片区虹吸的压力,成为无人问津的钢铁负债。
上一篇文章,我看到一个概念是,深圳买错房的代价,正显得愈发越可怕。
之后很可能是,一房定终身的时代。
第一套房,非常非常重要。
如果你贪便宜,随便拿着几百万去买一个新盘,很可能会被彻底套牢。
等几年后看到,即使有限价,房子也不好卖。
但是随着房价变高,流动性被锁死,也许你再也换不动房。
然而,买限价新房,也会遭遇类似的问题。
要买也要买,核心地段带好学位的房子。
深圳一年到头我在深圳卖豪宅:比小房子好卖,值得打的新盘,真没这么多。
有个简单的方法是:
当你看到房子在核心地段,大家都想买,中介也不怎样转介的,那大概率可以试试看。
当房子不再好卖时,更多人会卖房。
人性总是那么,越抛盘越恐惧,越焦虑越抛盘。
不再好卖,和你们卖房的,原因很可能是一样的。
都是由于经济不好,大家都想回笼现金流。
只其实一边是房主想去杠杆卖房回血,而另一边是买家没钱接盘不敢上车。
之后产生负向循环,直到有一方让步。
目前明显是买方市场,只有你有钱在手,有大把选择供你挑。
你虽然可以砍价格,还能慢慢等适合的房源出现。
去年虽然是一个较好的购房时机,楼市新政面不会更差,只是情绪和购买力必须恢复。
这个之后我在深圳卖豪宅:比小房子好卖,只要你专挑核心地段房源买,还是有一定机会,能买到笋盘。
然而不必定便宜多少,但多少有一些利润。
就看对方害怕的时侯,你敢不敢去贪婪了。
此外,房子不好卖以后,贷款需求会更加更强烈。
去年赚钱很难,但借钱却相对容易。
如果你看到压力确实太大,房子又实在卖不出来时,还有另一种思路是:
做好防守资金,别让自己断供。
只要扛过这一个周期,一切都有机会回家。
做贷款的同事跟我反馈,深圳贷款政策以后更加好。
利率超过5年LPR,时间也非常长,各方面都在放松。
但最近做贷款的,确实不如以往,这跟房价不涨以及经济走弱多少有点关系。
我的建议是,如果你负债压力很重,或者实在扛不住的,可以认真研究下贷款政策。
以及可以找我们帮你梳理,至少能帮你撑过黎明前的堕落。
总的来说,现在北京买房,已经成为一个长周期的交易。
长周期,意味着,你做这个决定的结果,可能要3-5年后,才能表现起来。
要直到房子能交易,或者实际要卖的之后,你才明白你买对,还是买错了?
那个时侯,你不管是坚信,还是后悔,都无能为力。
由于一切结果,都在选择的哪个时候,就早已命中注定。
然而,当房子不好卖,选择的价值,会被无限放大。
本周五,我们将举行每年首次线下活动,标题是《大环境不好,如何在逆市买对房?》,报名后可以点击上面加我微信。
想在深圳买房的同事,可以加我微信,直接预约咨询,免费回答2个购房问题,买新房有机会享受渠道折上折,一次性帮你买对好房子。
如果文章对你有所启发,欢迎留言转发,点击文章右下角“在看”,并给我们公众号“设为星标”,非常谢谢!
熊大说房以经济学眼光,趣谈房产历史,审视热点话题512篇原创内容公众号