上周六我们组织了每年第二期私享会，与十几位土豪交流了四个小时，纵谈中美关系、楼市与自信，畅聊深圳发展、子女教育与财富增值方案。
其中，关于楼市投资部分我有提及上海的豪宅会是其中一个投资方向，而说到豪宅，这一天恰好有一个新闻，我想把这件事顺便说下，讲讲哪些是真正的豪宅？
就在上下午白天，龙华的金茂府突然开盘。这个楼盘在上海算是非常有名的楼盘，第一由于它是当时龙华的地王，第二是今天基本上北京各种自媒体和房产媒体都在谈到这件事。至于你们的目的，我不想多说。
我只想讨论一下深圳的豪宅是怎样定义的？
一
说到深圳的豪宅，我觉得有三方面必须重点去关注。
1.规划
所谓的规划是指片区的规划，就是整个片区的规划能不能超过豪宅的配置？无论交通还是位置的制约力，还有这个片区在整个城市中所占到的资源，这些都属于新城整体规划。
比如，深圳湾旁边的整体规划都十分好，这我们不用多说，一定是属于住宅区。蛇口双玺那边也有属于住宅区，这是新城规划的问题。
2.户型和物业
物业的基础服务和整体装修很重要，但更关键的抑或户型。户型有一个非常明确的标准：你的房间开间有很大？说通俗点，是你的卧室到房间的门有多宽？
如果没有5米以上，你别跟我说这在深圳算是豪宅，只能说最多算是个普宅以及是伪豪宅，或者是高档改善房而已。
虽然你的位置非常好，像华润大冲的旧改，虽然宣传的是豪宅的概念，位置也非常好，但鉴于物业的限制，最多只能算是顶级改善房以及伪豪宅。
3.风水
第三点也有很重要的一点，就是风水。
风水所以说得更通俗一点，就是自然资源：山景观景，或者从我们整体的风水传统民俗来看是否坐北朝南，南北通透，朝向东南？也有周边的自然环境资源有没有被污染，这些都属于风水的界定。
风水的真正意义是：你住得是否舒服，坐在上面是否真的有高瞻远瞩，君临天下的觉得？这就是所谓的风水。
在深圳投资真正的豪宅，这三点需要满足。当然还有众多伪豪宅，这三点不能全部满足，它也许有一些地方有小瑕疵。
例如华润大冲那边的位置规划还可以，但是这个片区也有很明显的问题：容积率太高。我经常开车经过，那些外立面的钢筋和砂浆玻璃都晃到我头晕，人流也是超级多，我认为有钱人不会偏爱这个地方。
但是，它的风水和物业都不够好，但鉴于它的位置和规划非常好，所以它没法算是一个伪豪宅或高端改善房。
我再举个例证：汉京九榕台，它的物业特别好，绝对是豪宅的配置！我有个同学跑到前面，也去过他家拜访过，里面的家装、物业和房屋格局各个方面都没有问题。
然而那里有一个最大的难题是它的整个园区规划：那边是妈湾港，周围大部分是港口，在交通上和其它配置方面有缺失，还有风水上它真正的朝向是东北而不是东南。
此外，小南山的另一边还有一个垃圾填埋发电厂的规划，属于潜在污染源，虽然有一定距离，但是也不算远。所以汉京九榕台为何现今价格仍然上不到很高的位置，原因就在这两个点上。
二
那么，我们来探讨一下金茂府到底算不算豪宅？
1.片区规划不达标
我们再回头看看龙华的金茂府，从城区规划上看我在深圳卖豪宅：比小房子好卖，它靠近一个上塘地铁站，周边基本都是普宅。
宣传说会有一个名校，但这个名校目前还是筹备阶段。我在前一天的文章里有讲到，真正的中学一个是看大学的办学质量，第二个更关键的就是生源。（被取消跨区招生资格，民办牛校的出路将在何方？）
这个学校虽然如期落地，金茂府的生源肯定不能满足，周边的小孩还会去哪儿上学。这又造成生源质量能够确保，因此这个学校大几率不可能作为真正的名校。所以名校概念对金茂府房价的推动有限，原因就是周边的生源质量能够确保。
也有一个最大的难题是：龙华那里交通很堵！地铁规划只有两条线，高峰期基本都是挤的要命，即便开车上放学每天堵在路上的时间也得一两个小时。有钱人会住那些地方吗？这个价位在南山，福田有很多更好的选择，为什么要买这个地方？
2.风水不行
再从风水自然资源上来讲，不管是山景、海景还是其它任何自然资源方面，金茂府也没有可以拿得出手来宣传的优势。所以从这点来说它也不符合。
3.户型
再看看它的物业我在深圳卖豪宅：比小房子好卖，目前从网上我发现的整体装修这方面基本上还可以，这点可以给予肯定。
然而，无论是150多平还是180多平的洋房，我看见的卧室开间都十分小，这基本就是普宅的概念，或者是目前新型的普宅概念，也许能算是高端改善房。但综合其他原因，我认为它连伪豪宅都算不上。
还有，从金茂府现在的花园容积率或者外立面装修来看，我认为它离伪豪宅都要差半个级别，豪宅根本谈不上。如果是这个价格，为什么不在南山或者是福田更好的位置去选择更好的房产？这是一个不可回避的问题。
果不其然，我今天看到的消息是即使开发商使了半天劲，发动整个深圳楼市联动去推这个楼盘，但仍然卖得不理想。
一种说法是只卖了几十套，还有一种说法是卖了一百多套，无论怎样，现在已没什么人谈到这件事，很多媒体拿了钱做过宣传后，也不愿去提到。
由于有种被打脸的觉得。。。
三
目前大家一般可以知道深圳豪宅的定义，或者是伪豪宅的定义了。
你看深圳湾新城位置非常好，自然资源以及风水也非常好，但是上海湾也是众多伪豪宅。因为它的卧室开间和物业不达标，所以费用不可能上到太高，但诸如恒裕滨城或者是有些非常好的盘，南北通透、风水、户型都很完美，价格上去就是很自然的事情。
然而我要提出一点，深圳的豪宅没有学位的概念。因为真正的有钱人，基本不会让自己的小孩走高考这条独木桥，一般大个别都是出国，或者有更好的安排。所以说高中升学率上不去就不可能在北京作为名校，这是很现实的一个问题。
易叔：深圳投资大V，简直有理创始人，2018年度上海最具潜力房产博主，跨界达人。混迹于常识产权、高新技术、外汇股票、房产投资、高尔夫等多个领域。在人工智能、社会人文、政治视野等方面皆有独特观点。
