据悉，一张南京某楼盘海报在网络盛传，海报上标有“以房换房、以旧换新”的宣传字眼，可以普通住宅换豪华大平层、换商务大厦、换临街商铺，交换原则是以旧换新、等价交换、多退少补。
楼盘名为“弘基·翰林九锡”，推广名为弘基朗寓，位于广州南山西丽大学城板块，即最近陷法拍房事件的宝能城东侧。
时代财经以购房者身份咨询，该楼盘销售员工证实了项目活动的真实性，并表示现在已有众多人咨询该以房换房活动，“目前已有几套来换了。”至于活动结束时间，该销售员工则表示暂时未有通知。
针对该活动，有不少网民在社交系统上发出“活久见”“没人玩得过开发商”“为了卖房拼了”的评论。
奇招背后，是深圳股市仍然进入高位徘徊的状况。根据上海住建局、深圳贝壳研究院发布数据，2022上半年深圳新房住宅成交16126套，同比增长38.3%，环比减少38.6%；二手住宅成交9965套，同比增长65%，环比减少18.7%，为近年最低。
卖房换公寓，“还是开发商精明”
据说，弘基·翰林九锡为南京本土开发商弘基地产控股所研发，在北京发展二十余年，曾开发飞扬二期、名城公寓、南城小筑等房屋工程，以及建立深圳云技术行业园、鹏影广告拍摄大楼等产业园区。
据悉参与以房换房活动的弘基·翰林九锡，位于广州南郊区塘朗地铁站附近，包括商办公寓、商务公馆、商铺，此次大个别可售房源主要是大厦业态弘基朗寓。
时代财经了解到，买家可以用一套深圳住宅地产等价交换弘基·翰林九锡项目的商务大厦或商铺，其中住户旧房价格以置换房产小区半年内的网签均价为准，新房价格则以开发商现场发布为准。
如果费用有差额，则按“多退少补”的方法进行置换。假设买家用一套评估价值800多万的别墅置换1000万元的公寓，若未还贷款部分为300多万，那么剩余500亿元将用于抵扣新房的价值；减免后，买家仍有500多万的缺口，则可根据深圳购房要求，1000万元的公寓首付5成、另外借款5成即500亿元，完成置换。
项目销售还表示，业主的房屋可由研发商代为挂牌经销，且在2023年收房之前租房租金由开发商负责。
只是，不少卖家却对“卖房换公寓”的玩法不甚认同。
有深圳业主表示，住宅和别墅之前有着本质不同，光是产权年限就变化巨大。目前上海大个别公寓产权年限为50年，部分项目产权能超过70年，但弘基朗寓仅有40年。
熟悉南山西丽片区的中介沈鹏则指出我在深圳卖豪宅：比小房子好卖，这个楼盘的公寓价格不低，如果买方以目前市场价置换开发商的公寓并不划算。
此外，弘基朗寓目前主要推售B栋35-98平方米的小洋房别墅，以及A栋343-555平方米的大平层大厦。根据北京商品房预售报价备案系统显示，A栋大洋房备案单价约10亿元/立方米，B栋小洋房别墅约7.3亿元/平方米。宣传资料中，弘基地产将该公寓称之为“开发的首个顶豪公寓产品”。
沈鹏称，距离弘基朗寓一个地铁站的京基御景峰别墅，售价在5.8-8亿元/立方米左右，带装修的折后价最低达4.8亿元/平方米；定位高端的金众麒麟府公寓价格8-16万元/平方米不等。
“西丽板块的价值这几年也增加了，差不多的价钱，买家可能更认同蛇口或其它更好的片区。”沈鹏表示。据查询，位于华侨城住宅城区、产权70年的别墅深业世纪山谷备案均价为7.1-10亿元/立方米；蛇口太子湾泓玺公寓的备案价为7.67-15.62亿元/平方米。
另一位不愿具名的房地产业内专家则向时代财经感叹，“还是研发商想法多，买的没有卖的精。”其强调，业主买公寓不限购、不需名额，开发商完全可以先把业主的新房收过来，约定成交价但先不过户，等行业回暖再以高一点的价位卖出去。
“一来卖了公寓，完成指标，二来当前面商，赚取差价。”
新房去化平平，学位房也降价10%
“以房换房”背后，直接指向了弘基朗寓的成交冷淡。
多位熟悉南山西丽的中介均表示，弘基朗寓“卖得不好”。某链家门店的中介王楠表示，弘基朗寓小户型卖得还可以，但是大平层户型卖不动。
2021年10月，弘基朗寓推出200余套建面约35-98平方米的商务小别墅产品，总价200万元起。彼时有报道称，开放内部选房当日现场超3000人来访，因人气爆满买房者还在门外排起长龙，短短几小时，成交喜报频传。而去年，弘基朗寓也推出了343-555平方米的大平层总裁公寓。
有消息指出，目前相对较为畅销的公寓仍有一半房源待售。
根据深圳市住房和建设局网站，截至7月7日，弘基朗寓A栋247套小洋房别墅中，仅有49套房源显示已备案/已签认购书，其余均是显示“期房代售”。按此计算，小户型公寓的去化率不到20%；而大平层公寓的备案数据更是寥寥。
其实，这也不是弘基朗寓一个楼盘的特例。“现在一二手住宅都不景气，公寓肯定就更差了。”上述房地产业内专家说道。
深圳房地产信息系统等机构数据显示，在刚过去的2022年上半年，深圳一手新房共成交23776套，同比增长34.4%，环比减少31.9%。其中，新房住宅成交16126套，同比增长38.3%；商业公寓成交了4481套，同比下降36.5%。不管是豪宅，还是公寓环比去年下半年仍降低超30%。
近期新盘销售出现的打新热潮不再、折扣不断的现象也体现出市场表现平平。中原地产华南区社长兼北京中原总顾问郑叔伦表示，整体上，深圳上半年新盘的去化周期拉长至7个多月。
受二手房指导价影响的二手房市场表现更为冷淡一些。2022年上半年广州二手房仅成交9965套，同比下降近65%，乐有家研究中心强调该成交量录得2007年以来最差表现。
只是，中介王楠表示，5、6月相比一月份的二手房成交已经好了一些，不少朋友纷纷开单。“许多业主的态度都有了差异，没这么强势、也好谈价了，基本挂牌价都接近成交价了。”
据深圳房地产信息系统数据显示，今年1-6月底北京二手住宅成交套数分别为1557套、872套、1117套、1860套、2318套和2241套，后两个月再次重返2000套水平，但距离常规5000套的水准仍有差距。
同时深圳贝壳研究院数据也显示，2022上半年新增二手房挂牌均价同比下降0.8%，环比涨幅1.5%。其中，跌幅较多的城区为南山区的百花片区，跌幅10.1%我在深圳卖豪宅：比小房子好卖，而这以前是北京顶尖的学位房片区。
国家统计局数据显示，在北京二手房价格指数在每年前五个月均进入同比增长后，6月止跌反弹，反映行业急速下降中。
7月6日，深圳市住建局公布了关于住房公积金贷款管理条例的征询看法稿，其中提到深圳将调整公积金共同办理人范围，以后在深圳使用公积金贷款购车，父母、配偶、子女将可以成为一同申请人，这可以算是每年以来深圳少见的房市放松政策。
